Aankoop

Inleiding

Wat leuk, dat u interesse heeft in het aanbod en de activiteiten van Hollandstadt! Al weer een paar jaar ben ik bezig in dit gebied, globaal tussen de Harz en het Thüringer Wald, in Thüringen en Sachsen-Anhalt en rond de steden Nordhausen, Sangerhausen, Erfurt en Mühlhausen. Ook Eisenach is natuurlijk bekend, net als Weimar en verderop Leipzig en zelfs Dresden. Het gebied ligt zo’n 100 km onder Maagdenburg en zo’n 250 km van Berlijn. De meesten rijden aan over de A44 richting Kassel, (of via Hannover), dan de A7 en verder de A38 richting Leipzig en dan via de nieuwe snelweg A71 richting Erfurt.

Waarom dit gebied? Allereerst is het hier goedkoop, soms zelfs spotgoedkoop. Hoe kan dat? Dit heeft vooral te maken met de val van de Muur in 1989. Toen de grenzen open gingen stroomde het voormalige Oost-Duitsland leeg en wilde iedereen naar het westen. Dit is nu al weer 35 jaar geleden en langzaam zie je, dat de mensen nu weer terugkomen. Links en rechts gaan de prijzen dan ook weer omhoog, in en om Erfurt zelfs wel 20 tot 30 % de laatste tijd. Ook was tot voor kort het loon nog steeds een fors stuk lager dan in het westen. Dat is recent gelijkgetrokken.

Betrouwbaar

Het is dan ook nu het moment om aan te kopen, voor nog voordelige prijzen. Kijk om je heen, zelfs in Bulgarije, Roemenië, Spanje en Frankrijk zijn de prijzen van onroerend goed hoger. Waar in Europa kun je een woning en eigen grond kopen voor 10.000,- euro? Nergens, alleen in Duitsland momenteel. En het is wel gewoon ons buurland, niet te ver van Nederland (zo’n 3,5 tot 4 uur rijden vanaf de grens), velen kunnen wel een mondje school-Duits spreken en – heel belangrijk – de Duitsers zien de Nederlanders graag komen. Bovendien is Duitsland betrouwbaar, alles gaat keurig via een onafhankelijke notaris en je weet wat je koopt. Geen nare verrassingen of addertjes onder het gras.

Kopen

Het kopen van onroerend goed gaat echter heel anders dan we in Nederland gewend zijn. Dat begint al met het zoeken en het aanbod. ‘Te koop’ borden zul je bijna nergens zien in Duitsland. Een Duitser houdt erg van zijn privacy (stap ook nooit zomaar op iemand zijn erf!) en de buren hoeven niet te weten dat zijn woning te koop staat. Ook makelaars geven daarom erg summiere informatie. Interieur-foto’s zie je bijna niet en ook het adres wordt liever niet prijsgegeven. Dat heeft weer alles te maken met de wijze van werken in Duitsland. Bij onze Oosterburen betaalt de koper de makelaar. Een verkoper kan dus verschillende makelaars inschakelen, dat kost toch niets. Bij een uiteindelijke verkoop krijgt alleen die makelaar betaald, die het pand heeft aangebracht bij de kopende partij.

Verklaring

Een makelaar in Duitsland zal je dan ook altijd vragen om een verklaring te tekenen. Daarin geef je aan dat je de makelaar inderdaad zijn makelaarskosten, provisie, Käufercourtage (of hoe ze het ook noemen) aan hem betaalt, als er daadwerkelijk een aankoop tot stand komt. Uiteraard hoef je dit bedrag alleen te betalen als er inderdaad tot koop wordt overgegaan. De verklaring van de makelaar heeft niets te maken met de hoogte van de aankoopsom, het is alleen een zekerheid voor de makelaar dat hij zijn provisie krijgt. Dit is vaak een vast bedrag dat wel kan oplopen tot 3.000,- euro. Of het is een percentage, wisselend van 2 tot 7 % van de uiteindelijke koopsom. Ook dit kan behoorlijk oplopen. Tel de makelaarskosten dus altijd op bij de koopsom en beslis dan of dit het je waard is.

Afspraken

Deze manier van werken van makelaars brengt ook met zich mee dat alles een beetje geheimzinnig gaat. Adressen van objecten worden nooit zomaar vrijgegeven, en al helemaal niet telefonisch. Een adres is namelijk geld waard! De makelaar is bang dat je als koper direct gaat onderhandelen met de eigenaar en dan kan hij fluiten naar zijn provisie. Daarom is het altijd een beetje moeilijk om de juiste adressen te bemachtigen. Woningen die geadverteerd worden, staan soms vermeld bij een naburig dorp. Ook is het soms niet zo simpel om een afspraak te maken. Mensen reageren niet op emails, bellen niet terug of zijn gewoon standaard op vrijdag en maandag onbereikbaar. Tsjah, het gaat gewoon allemaal een beetje anders dan bij ons en dat heeft ook z’n charme. Sterker nog, als je je eraan overgeeft, scheelt het een hoop stress en drukte…

Aanbod

Het aanbod van huizen is divers. Daarom gaan wij van Hollandstadt zelf op zoek naar de meest geschikte objecten. U bent dan verzekerd van de beste en meest gewilde panden. Het aanbod op deze site komt dan ook overal vandaan. Uit het aanbod van makelaars, van particulieren zelf die hun woning willen verkopen, in opdracht van eigenaren, sommige zijn eigendom van de bank, of objecten van overheden en gemeenten, leegstaande panden die zelf zijn ontdekt… Het aanbod is groot en divers alhoewel de ontwikkelingen erg snel gaan en de markt aantrekt. Soms zijn huizen binnen een paar dagen verkocht. In principe staan op deze website alleen objecten waar u echt wat mee kunt. Of het is gewoon te leuk om niet te vermelden op deze site. Bij dit aanbod fungeren wij voor u als aankopend makelaar. Wij doen dan ook ons uiterste best om voor u het beste huis te vinden tegen de meest gunstige prijs.

Bezichtiging

Houdt u rekening met het feit dat alles in dit deel van Duitsland anders verloopt dan wij gewend zijn. Langzamer vooral. Dat begint al met de aanvraag voor bezichtiging. Om iemand te bereiken is vaak al een hele klus. Emails worden niet beantwoord, telefoons niet opgenomen, laat staan dat er teruggebeld wordt. Whatsapp kennen ze nog niet zo erg en sms doen ze niet aan. Doorgaans beginnen wij 6 weken voorafgaand aan een bezichtiging al met contacten leggen. Soms lukt het ook gewoon helemaal niet. Maar ze willen toch hun huis verkopen, denkt u dan. Tjsah, een Oost-Duitser heeft een andere manier van denken. Het boeit ze allemaal niet zo erg. Druk opvoeren en blijven aanhouden, heeft geen zin. Daar reageren ze alleen maar geïrriteerd op. Voordat een bezichtiging tot stand komt, wil men eerst uw gegevens hebben. Dat gaat via een formulier, het liefst meteen voorzien van paspoort of identiteitsbewijs. Overdreven? Dat is men hier nu eenmaal zo gewend. Ook het adres wordt niet zomaar vrijgegeven, daar moet u ook een verklaring voor tekenen. Een Duitser houdt van zijn privacy en wil niet zomaar dat zijn adres overal rondslingert. Daarom staan op deze website doorgaans geen juiste locaties. Als het correcte adres wel is vermeld, staat dat er duidelijk bij aangegeven. Pas op dat u niet zomaar zelf langsgaat en aanbelt of, nog erger, bij een ander in zijn tuin staat. Daar is men niet van gediend. Je komt bij een Duitser niet zomaar op zijn erf en met dit soort zaken al helemaal niet onaangekondigd. Vooraf regelen dus. Al met al neemt dit alles veel tijd in beslag.

Onderhandelingen

Dan de onderhandelingen. Die zijn er vaak niet! Een prijs is doorgaans gewoon een koopprijs, geen vraagprijs. Toegegeven, de prijzen zijn vaak al dermate laag dat het bijna ondoenlijk is om daar nog wat af te krijgen. En een Duitser wil vaak echt de prijs vangen die hij vermeldt. Houd daar vooraf rekening mee. Dat voorkomt teleurstellingen. Uiteraard zijn er soms altijd wel achtergronden die meespelen en kun je toch nog flink voordeel behalen. Wij kunnen daar bij helpen. Mocht er op een gegeven moment overeenstemming zijn over de prijs, dan ben je er nog lang niet. In Duitsland kennen ze geen (voorlopig) koopcontract. Je maakt een afspraak bij de notaris en daar wordt alles afgehandeld. Dat brengt een bepaald risico met zich mee. Je kan dus bij de notaris zitten terwijl de andere partij niet komt opdagen. Dat is uitermate vervelend, vooral omdat de notaris hoe dan ook betaald moet worden. Dat is vaak niet veel (een paar honderd euro), maar toch….

Notaris

Daarom wordt er tegenwoordig soms een aanbetaling gevraagd. Voor beide partijen geeft dit enige zekerheid. De verkoper weet dat de koper serieus is en de koper weet zeker dat het huis voor hem is. Voor oplichting hoef je niet zo heel snel bang te zijn in Duitsland, dat is daar een misdrijf en wordt door de politie streng en voortvarend afgehandeld. Niet als in Nederland waar je zelf een civiele zaak moet aanspannen of waar de politie je aangifte niet eens wil opnemen…. Sowieso houdt de notaris zich niet bezig met de betaling. Dat gaat in ieder geval niet via de notaris, zoals in Nederland gebruikelijk. Koper en verkoper moeten dit onderling regelen. Dus rechtstreeks aan elkaar betalen. Daarom worden in dit deel van Duitsland nog veel zaken contant betaald, op tafel bij de notaris. Dan weet iedereen waar hij aan toe is. De verkoper weet dat hij zijn geld krijgt en de koper weet dat hij betaald heeft. Dit alles wordt wel door de notaris in het koopcontract vermeld. Vooraf of achteraf via een bankoverschrijving betalen kan uiteraard ook, alleen dan zit één partij toch altijd in het ongewisse. De ontvanger moet namelijk zelf bij de notaris aangeven dat hij betaald heeft gekregen. Als hij dat niet doet, moet je dat als betaler weer zelf aantonen bij de notaris. Allemaal gedoe. Ook het maken van de afspraak bij de notaris verloopt anders. Als alles aangemeld is bij de notaris, gaat deze zelf aan de slag en komt daar een datum uit. Meestal is dit geen voorstel, maar een vaststaand gegeven. Tussen deze periode in, hoort u niets. Dit kan een paar dagen duren, meestal weken en soms zelfs enkele maanden. Voor de zekerheid werken wij alleen samen met notarissen waar wij goede ervaringen mee hebben.

Kosten

Nadat het Grundstückskaufvertrag mit Auflassung is opgesteld en getekend, de betaling is geregeld (of de betalingsvoorwaarden zijn opgesteld) en de bijkomende kosten zijn voldaan, komt er een vooraanmerking in het Grundbuch te staan. Dit is niet geheel te vergelijken met het Nederlandse kadaster maar in het Grundbuch staat in ieder geval opgetekend wie eigenaar is van een bepaald grondstuk / kavel. Ook staan hier eventuele schulden en hypotheken in vermeld. Als er schulden zijn, dan moet dat na tekenen bij de notaris, eerst afgelost worden of gladgestreken. Zodat u een ‘schoon’ kavel krijgt, zonder schulden en lasten. Let op dat u niet de schulden en hypotheken overneemt! Anders zit u meteen met een grote schuld opgezadeld. Deze aantekeningen in het Grundbuch kunnen voor vertraging zorgen, houd zelfs rekening met enkele weken tot een paar maanden. In het ergste geval zelfs meer dan een half jaar tot wel een jaar! Ook wordt het verdrag na tekenen bij de notaris ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeente. Een gemeente mag voorkeursrecht bij aankoop uitoefenen. Deze moet dus aangeven dat ze dat niet doen en dat kost weer extra tijd. Verder moet u 5 % of 6,5 % Grunderwerbsteuer betalen (overdrachtsbelasting), de kosten van de notaris (paar honderd euro), wat gemeentebelasting (enkele tientjes), makelaarskosten en/of Käufercourtage en dan moet het pand nog verplicht verzekerd worden (Haftpflichtversicherung, dit kan al voor een paar euro per maand). De gemeente gaat nog onderzoek doen of er geen voorkeursrecht op het pand rust en dat kost ook weer wat. Als alles is betaald en administratief verwerkt, wordt u als nieuwe eigenaar uiteindelijk officieel in het Grundbuch ingeschreven. Daar kan dus wel enkele maanden overheen gaan.

Genieten

Let ook op dat u een huis koopt, zoals het is. What you see, is what you get. Staat het huis nog vol meubilair en alle schuren vol rommel en rotzooi, dan laat de verkoper dat waarschijnlijk gewoon zo staan. Houdt hier vooraf rekening mee! En dan eindelijk…. inrichten en genieten! Als u de woning enkel en alleen als vakantieverblijf gebruikt, is er niets aan de hand. U hoeft zich niet in te schrijven, u hoeft geen abonnement op de huisvuilinzameling te nemen en u hoeft enkel de vastrecht- en verbruikskosten voor elektriciteit, water en afwatering te betalen. Veel gebieden in Duitsland hebben nog geen aansluiting op het aardgas-net dus alles gebeurt elektrisch of via oliestook, houtstook of met kolen/brikketten. Veel gebieden hebben nog geen openbare riolering en afwatering gebeurt dan via een Klärgrube (ouderwetse gesloten beerput) of Bio-klaranlage (moderne inzamel-unit). Als gebieden worden aangesloten op de riolering bent u verplicht mee te delen in de kosten. Huisvuil kunt u het beste mee terug naar Nederland nemen en daar weggooien, dat scheelt weer een abonnement op de Duitse huisvuil-inzamelaars. Sommige steden of gebieden hanteren een belastingtarief voor het aanhouden van een vakantiewoning, de zogenaamde Zweitwohnungsteuer (ZWS). Ook dit kan weer variëren van een paar tientjes tot enkele honderden euro’s. Houdt hier vooraf rekening mee! In Thüringen wordt er nu zo’n forensenbelasting geheven in Bad Frankenhausen, Eisenach, Erfurt, Nordhausen, Schleusingen, Schmalkalden en Weimar. In Sachsen-Anhalt zijn het er aanzienlijk meer: zo’n 20 steden heffen daar een tweede woning belasting.

DDR

Houdt u rekening met het feit dat u koopt en verblijft in het voormalige Oost-Duitsland, de oude Deutsche Demokratische Republik (DDR), voormalig Oostblokland en ex-lid van het Warschau-pact.  De mentaliteit is anders, de levensstandaard is anders, de omgeving is anders en het comfort en de uitrusting van de huizen zijn anders. Bij sommige woningen ga je gewoon 50 jaar terug in de tijd, daar is werkelijk niets veranderd en staan de formica meubeltjes nog in de keuken. Ook hebben alle huizen nog allemaal stalletjes en schuurtjes waar het stro bij wijze van spreken nog in ligt. Het tempo is rustiger, er is geen stress, alles gebeurt langzamer en morgen is er weer een dag. Deze Duitsers zijn ook veel minder materialistisch ingesteld. Ze hechten niet zoveel waarde aan bezit en een eigen woning is vaak eerder een last dan een lust, vinden ze. Nog steeds is het dus mogelijk om koopjes op de kop te tikken.

Investeringen

En dat terwijl er overal geïnvesteerd wordt in het gebied. Niet alleen vanuit de Bondsrepubliek zelf maar ook vanuit Europa worden miljoenen in dit specifieke deel van Duitsland gepompt. Fietspaden worden aangelegd, wegen worden uitgebreid en vernieuwd, er zijn subsidiemogelijkheden voor renovaties en verbouwingen, riolering wordt aangelegd of vernieuwd, aansluiting op het aardgasnet worden gerealiseerd en nog veel meer activiteiten. Grote bedrijven worden verleid te investeren in de regio door lage grondprijzen en subsidies. Supermarkten zetten nieuwe grootwinkelbedrijven neer en dat doen ze niet voor niks, die verwachten veel klandizie. De huizenmarkt trekt aan en veel woningen worden verkocht aan jonge stellen, die komen dus allemaal terug naar het gebied.

Afwisselend

Het is dan ook wel een prachtig gebied, zeer gevarieerd en erg afwisselend. Uitgestrekte landerijen worden afgewisseld met glooiende heuvels en prachtige panorama-vergezichten. Bossen en bergen zijn ook aanwezig, net als rivieren en meren. Je hebt dus werkelijk alles in dit gebied. Rust, ruimte en stilte…. Files zijn er niet, geen knetterende brommers en rondscheurende scooters… heel af en toe kom je een tractor tegen of een bus van het openbaar vervoer. En toch zijn overal wel weer stadjes met alle faciliteiten. En in zo’n stad lijkt de tijd soms wel stil gestaan te hebben. Schitterende gebouwen en stille straatjes, je moet er gewoon een keer geweest zijn. Herzlich wilkommen!

 

Liebe Grüßen von

Peter Kerkhoven

Hollandstadt Immobilienhandel

 

Belangrijke tips:

 

HYPOTHEEK?

 

Aankopen met een hypotheek of krediet of lening is doorgaans niet mogelijk in dit deel van Duitsland. Dat heeft diverse redenen. Sowieso waren en zijn de hypotheekeisen in Duitsland altijd al stukken strenger. Je krijgt dus niet zomaar een hypotheek. Ook een behoorlijk fors inkomen helpt hier niet echt. Alleen de aanwezigheid van een groot gedeelte aan eigen geld (direct beschikbaar) zou hier wellicht een beetje kunnen helpen, voor het verkrijgen van een hypotheek. Eigen bezit of andere borgstellingen hebben doorgaans helaas geen enkele positieve invloed op een hypotheekaanvraag.

Elke bank of kredietinstelling zal je van harte welkom heten voor het aanvragen van een hypotheek. De praktijk leert echter dat dit eigenlijk allemaal geen enkele zin heeft. Vele gesprekken en onderzoeken verder, krijg je meestal toch gewoon een afwijzing, hoe vriendelijk en behulpzaam ze in het begin ook zijn.

Dat komt ook door de fors aangetrokken markt. Elk huis wordt eigenlijk wel verkocht, soms al binnen een dag, en dat zonder elke vorm van hypotheek of krediet, in elke prijsklasse en in alle regio’s. Bovendien is een hypotheekaanvraag tijdrovend en moet er een taxatie plaatsvinden. Daar gaat de verkoper meestal allemaal niet mee akkoord. Die wil verkopen en niet wachten. En heeft dus de markt aan zijn zijde.

Ook kent men hier eigenlijk geen voorlopig koopcontract (met ontbindende voorwaarden). Bij de notaris teken je eigenlijk meteen het uiteindelijke koopcontract en geen verkoper laat daar een clausule in opnemen onder voorbehoud van financiering. Dat gaat hier niet lukken. Dus dat helpt ook allemaal niet echt als je een hypotheek nodig hebt.

Daar komt ook nog eens bij dat de hypotheek hier rust op de grond, en dat die dus na het tekenen van het koopcontract, direct gevestigd wordt op de grond van de verkoper, terwijl deze nog niet eens is omgeschreven en/of betaald. De verkoper moet dus akkoord gaan met het plaatsen van een Belastungsvollmacht op naam van koper op zijn grond in het Grundbuch. Dat kan je eenvoudigweg vergeten momenteel. Dat wil geen enkele verkoper, zeker niet met kopers uit het buitenland.

Daarnaast wordt een eigen huis in (dit deel van) Duitsland afgeschreven in een periode van 30 tot 50 jaar en oude huizen vertegenwoordigen dus eigenlijk in de boeken geen economische waarde meer. En kunnen dus niet als onderpand dienen voor een hypotheek. En de grondwaarde is doorgaans veel te laag om als borg te dienen.

Bovendien neemt een hypotheekaanvraag veel tijd in beslag en in die tijd heb je geen enkele garantie dat de verkoper op jou gaat zitten wachten. Terwijl jij intensief bezig bent met het regelen van een hypotheek, kan de verkoper zomaar het huis aan iemand anders verkopen, die wel geld heeft. Dan ben jij voor niks bezig. Zoals gezegd, Duitsland kent geen voorlopig koopcontract. Dus tot aan de notaris kan er nog van alles gebeuren.

Aankopen met een hypotheek gaat dus eigenlijk gewoon niet lukken. Wat een ander u ook eventueel mag vertellen. Helaas.