Kosten

Bij aankoop van een huis en grond in Duitsland krijgt u te maken met de volgende kosten:

1. aanschafprijs
2. eenmalige kosten
3. jaarlijkse kosten
4. energiekosten
5. diversen

 

1. Aanschafprijs

Prijzen in Duitsland zijn doorgaans vaste prijzen. Een koopprijs is vaak een vaste prijs, geen vraagprijs, en dus niet onderhandelbaar. Houdt u daar rekening mee. Vaak zijn de prijzen al zo laag dat afdingen ook niet echt als passend wordt ervaren. In Duitsland kan een verkoper daar ook heel anders op reageren. Dan kan een koop zomaar afketsen als u nog duizend euro van een spotprijsje af wilt krijgen. Dat zou zonde zijn. Tegenwoordig (prijspeil 2022) wordt er hier ook al overboden en dient u wellicht zelfs net iets hoger boven de vraagprijs te gaan zitten.

 

2. Eenmalige kosten

De eenmalige kosten voor aanschaf vallen uiteen in notaris- en makelaarskosten, overdrachtsbelasting, wettelijke Nebenkosten, kosten voor de Energiepass en eenmalige diverse algemene kosten.

Notariskosten bedragen een vastgesteld percentage van de aankoopwaarde en meestal is dit in totaal rond de 300-400 euro voor de goedkopere huizen en 500-600 voor de iets duurdere huizen.

Makelaarskosten, Käufercourtage, provisie etc. staan doorgaans overal duidelijk vermeld. De kosten van Hollandstadt zijn standaard minimaal vanaf € 2.995,- of € 3.995,- (ex. BTW) – per transactie – prijspeil 2022 – (en verder afhankelijk van object, locatie, bereikbaarheid, reistijd en bureaukosten – dan: 6 %).

Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) bedraagt 5 % (Sachsen-Anhalt) of 6,5 % (Thüringen) – prijspeil 1 januari 2021 – van de aankoopwaarde en is aan het Finanzamt af te dragen zijnde eenmalige belasting (niet te verwarren met de jaarlijkse Grundsteuer).

Wettelijke Nebenkosten zijn o.a. de kosten voor de verzekering, die de verkoper instand moet houden tot aan Grundbuchomschrijving maar ook bijv. vastrechtkosten voor water, die in Duitsland alleen geleverd en berekend wordt aan degene die in het Grundbuch staat. Ook de Grundbelasting loopt nog over de oude eigenaar en moet met verkoper verrekend worden.

Net zoals in Nederland ingevoerd, moet ook in Duitsland bij aan-/verkoop een Energiepass (EnergieAusweis) overlegd worden bij de notaris. Het opstellen van een dergelijk certificaat kan variëren in prijs maar houd rekening met 200-300-400 euro.

Eenmalige diverse algemene kosten is doorgaans tientjeswerk en houdt in: onderzoek in het Grundbuch, toestemming bij gemeente inzake voorkeursrecht, enkele gemeente-, Kreis- of Bundesland-tarieven indien van toepassing.

Bij recreatie-objecten kan een eenmalige borg of vooruitbetaling verlangd worden (entreekosten) bijv. ter afdekking van de kosten inzake gezamenlijke water- en/of stroomvoorziening of gemeenschappelijk onderhoud aan wegen en/of verlichting.

Verder bestaat de mogelijkheid dat er nog kosten berekend worden inzake administratie-, bureau- en/of overhead-kosten, of voor externe handling-kosten.

 

3. Jaarlijkse kosten

Dit zijn kosten die elk jaar terugkeren, vaak valt de hoogte heel erg mee. U moet rekening houden met:

Grondbelasting, wisselend per gemeente. Vanaf paar tientjes tot paar honderd euro per jaar.

Forensenbelasting, Zweitwohnsteuer. In sommige steden of plaatsen is een tweede woning-belasting van toepassing.

Verzekeringskosten, Wohnschutzhaftpflicht of Eigentümerhaftplicht. Dit varieert van een paar euro tot enkele tientjes per maand. Het is gebruikelijk dat u de lopende verzekering van de eigenaar overneemt voor het huidige jaar, en deze kosten met hem verrekent.

Gemeinde-, Kreis- of Bundesland-steuer indien van toepassing. Vaak paar tientjes.

 

4. Nutskosten

Net als in Nederland vallen de nutskosten (water, elektriciteit, gas) uiteen in vastrechtkosten en verbruikskosten. Aardgas is in sommige delen van Duitsland wel aanwezig, vaak echter ook niet. Voor water en elektriciteit krijgt u dus maandelijks een rekening of afschrijving. In Duitsland moet u ook specifiek betalen voor de afwatering, regenwater-afvoer of riolering. Het water kan op wel vier verschillende manieren berekend worden, voor elke gemeente of Kreis weer anders. Daardoor lijkt het vaak duurder dan in Nederland en dat is het soms ook. Wat wij waterschap en hoogheemraadschap noemen, zit hier bij de water-afrekening inbegrepen. De stroomtarieven zijn te vergelijken met die in Nederland alhoewel soms iets duurder. Doordat u niet permanent verblijft in uw tweede woning, valt dit verbruik uiteindelijk weer erg mee. Bij permanente bewoning kunt u dit terugdringen door olie- of houtstook, met Pelletheizung of via Infrarotheizung, in Duitsland zeer gebruikelijk. Ook zonnepanelen zijn steeds meer in opmars.

 

5. Diversen

Televisie-, radio- en internet-aansluitingen kosten uiteraard ook geld maar laten we hier even buiten beschouwing. Wel geldt in (sommige delen van) Duitsland nog kijk- en luistergeld. Houdt u ook rekening met honden- en/of dieren-belasting. Afvalkosten kunt u besparen door huisafval terug mee naar Nederland te nemen. U kunt toch niet elke week de vuilcontainers buiten zetten. Ook kunt u er voor kiezen wel een abonnement voor vuil-afvoer te nemen. Dit kan variëren van een paar tientjes per jaar tot een paar honderd euro. Verder is bij houtstook of kolenstook een schoorsteen-keuring, -schoonmaak en -inspectie regelmatig verplicht. Dit gebeurt door de lokale schoorsteenveger ter plaatse. Deze functionaris staat hoog-aangeschreven en heeft bepaalde rechten en plichten.

 

 

Hollandstadt Immobilienhandel servicekosten

Onze kosten staan doorgaans duidelijk vermeld bij elk object. Hierbij gaat het om eenmalige servicekosten inclusief het volledige aankooptraject met persoonlijke begeleiding en uitleg en aanwezigheid bij bezichtiging, onderhandelingen en notarisoverdracht.

Per 1 januari 2022 bedragen de eenmalige servicekosten Hollandstadt :

O    2.995 euro (met BTW NL 21 % = 3.623,95 euro OF met BTW DE 19 % = 3.564,05 euro)

of

O    3.995 euro (met BTW NL 21 % = 4.833,95 euro OF met BTW DE 19 % = 4.754,05 euro)

of

O    6 % van aan-/verkoopprijs (bij grotere of speciale objecten)

Ook is het mogelijk dat een deel van de (of alle) servicekosten en/of andere kosten verrekend worden vanuit de aan-/verkoopprijs. Servicekosten worden altijd berekend (al dan niet met een verrekening via de aan-/verkoopprijs). Daarom behouden wij ons ook het recht voor om eigen verkoopprijzen te hanteren. Omwille van de serieuze intentie van de klanten, de grote afstanden in Duitsland, de vaak noodzakelijke snelheid van handelen en de andere manier van zakendoen op de onroerend goed-markt in Duitsland, kan dit met zich meebrengen dat wij een voorschot (of het gehele bedrag) op de aankoop- en/of servicekosten vragen. Dit kan zijn ter afdekking van onze kosten maar kan ook een aanbetaling op de koop zijn of bedoeld als garantie voor de kosten van de notaris. Dit wordt vooraf altijd duidelijk gecommuniceerd en eerst met u besproken. Nooit brengen wij zomaar ongevraagd kosten in rekening. Bij aankoop (of in het traject hieraan voorafgaand) kan dus een voorschotbedrag of aanbetaling verlangd worden, t.b.v. verkoper, makelaar of zekerheid kosten notaris. Wij behouden ons ook nadrukkelijk het recht voor eigen verkoopprijzen te hanteren. In geen geval, en onder geen enkele omstandigheid, bestaat de mogelijkheid tot restitutie van (aan-)betaalde bedragen en/of voorschotten. Zie hiervoor ook onze leveringsvoorwaarden.

 

Aanvullende diensten

Voor het uitvoeren van eventuele aanvullende diensten, gelden op maat gemaakte tarieven.

Voor het verzorgen en produceren van een EnergieAusweis wordt 300,- euro (ex. btw) berekend.

Voor het invullen van het formulier inzake de Grundsteuerreform wordt 300,- euro (ex. btw) berekend.