Kosten

Bij aankoop van een huis en grond in Duitsland krijgt u te maken met de volgende kosten:

  1. aanschafprijs
  2. eenmalige kosten
  3. jaarlijkse kosten
  4. energiekosten
  5. diversen

 

1. Aanschafprijs

Prijzen in Duitsland zijn doorgaans vaste prijzen. Een koopprijs is vaak een vaste prijs, geen vraagprijs, en dus niet onderhandelbaar. Houdt u daar rekening mee. Vaak zijn de prijzen al zo laag dat afdingen ook niet echt als passend wordt ervaren. In Duitsland kan een verkoper daar ook heel anders op reageren. Dan kan een koop zomaar afketsen als u nog duizend euro van een spotprijsje af wilt krijgen. Dat zou zonde zijn.

 

2. Eenmalige kosten

De eenmalige kosten voor aanschaf vallen uiteen in notaris- en makelaarskosten, overdrachtskosten, kosten voor de Energiepass en eenmalige nevenkosten.

Notariskosten bedragen een vastgesteld percentage van de aankoopwaarde en meestal is dit in totaal rond de 300-400 euro voor de goedkopere huizen.

Makelaarskosten, Käufercourtage, provisie etc. staan doorgaans overal duidelijk vermeld. De kosten van Hollandstadt zijn standaard minimaal vanaf € 1.995,- of € 2.450,- per transactie.

Overdrachtskosten bedragen 5 % (Sachsen-Anhalt) of 6,5 % (Thüringen) – prijspeil 1 januari 2019 – van de aankoopwaarde en is aan het Finanzamt af te dragen zijnde overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer).

Net zoals in Nederland ingevoerd, moet ook in Duitsland bij aan-/verkoop een Energiepass overlegd worden bij de notaris. Het opstellen van een dergelijk certificaat kan variëren in prijs maar houd rekening met 200-300 euro.

Eenmalige nevenkosten is doorgaans tientjeswerk en houdt in: onderzoek in het Grundbuch, toestemming bij gemeente inzake voorkeursrecht, enkele gemeente-, Kreis- of Bundesland-belastingen indien van toepassing.

 

3. Jaarlijkse kosten

Dit zijn kosten die elk jaar terugkeren, vaak valt de hoogte heel erg mee. U moet rekening houden met:

Grondbelasting, wisselend per gemeente. Vanaf paar tientjes tot paar honderd euro per jaar.

Forensenbelasting, Zweitwohnsteuer. In sommige steden of plaatsen is een tweede woning-belasting van toepassing.

Verzekeringskosten, Wohnschutzhaftpflicht of Eigentümerhaftplicht. Dit varieert van een paar euro tot enkele tientjes per maand. Het is gebruikelijk dat u de lopende verzekering van de eigenaar overneemt voor het huidige jaar, en deze kosten met hem verrekent.

Gemeinde-, Kreis- of Bundesland-steuer indien van toepassing. Vaak paar tientjes.

 

4. Nutskosten

Net als in Nederland vallen de nutskosten (water, elektriciteit, gas) uiteen in vastrechtkosten en verbruikskosten. Aardgas is in sommige delen van Duitsland wel aanwezig, vaak echter ook niet. Voor water en elektriciteit krijgt u dus maandelijks een rekening of afschrijving. In Duitsland moet u ook specifiek betalen voor de afwatering, regenwater-afvoer of riolering. Het water kan op wel vier verschillende manieren berekend worden, voor elke gemeente of Kreis weer anders. Daardoor lijkt het vaak duurder dan in Nederland en dat is het soms ook. Wat wij waterschap en hoogheemraadschap noemen, zit hier bij de water-afrekening inbegrepen. De stroomtarieven zijn te vergelijken met die in Nederland alhoewel soms iets duurder. Doordat u niet permanent verblijft in uw tweede woning, valt dit verbruik uiteindelijk weer erg mee. Bij permanente bewoning kunt u dit terugdringen door olie- of houtstook, in Duitsland zeer gebruikelijk. Ook zonnepanelen zijn steeds meer in opmars.

 

5. Diversen

Televisie-, radio- en internet-aansluitingen kosten uiteraard ook geld maar laten we hier even buiten beschouwing. Wel geldt in (sommige delen van) Duitsland nog kijk- en luistergeld. Houdt u ook rekening met honden- en/of dieren-belasting. Afvalkosten kunt u besparen door huisafval terug mee naar Nederland te nemen. U kunt toch niet elke week de vuilcontainers buiten zetten. Ook kunt u er voor kiezen wel een abonnement voor vuil-afvoer te nemen. Dit kan variëren van een paar tientjes per jaar tot een paar honderd euro. Verder is bij houtstook of kolenstook een schoorsteen-keuring, -schoonmaak en -inspectie regelmatig verplicht. Dit gebeurt door de lokale schoorsteenveger ter plaatse. Deze functionaris staat hoog-aangeschreven en heeft bepaalde rechten en plichten.

 

 

Hollandstadt bemiddelingskosten

Onze bemiddelingskosten staan doorgaans duidelijk vermeld bij elk object. Hierbij gaat het om advieskosten als zijnde aankopend makelaar. Deze starten vanaf € 1.995,- à € 2.450,- tot een bepaald percentage, vanaf 2.95 % tot 5.95 % van de verkoopprijs. Ook is het mogelijk dat een deel van de (of alle) bemiddelingskosten verrekend worden vanuit de aan-/verkoopprijs. Bemiddelingskosten worden altijd berekend. Omwille van de serieuze intentie van de klanten, de grote afstanden in Duitsland, de vaak noodzakelijke snelheid van handelen en de andere manier van zakendoen op de onroerend goed-markt in Duitsland, kan dit met zich meebrengen dat wij een voorschot op de aankoop- en/of bemiddelingskosten vragen. Dit kan zijn ter afdekking van onze kosten maar kan ook een aanbetaling op de koop zijn of bedoeld als garantie voor de kosten van de notaris. Dit wordt vooraf altijd duidelijk gecommuniceerd en eerst met u besproken. Nooit brengen wij zomaar ongevraagd kosten in rekening. Bij aankoop (of in het traject hieraan voorafgaand) kan dus een voorschotbedrag of aanbetaling verlangd worden, t.b.v. verkoper, makelaar of zekerheid kosten notaris. In geen geval, en onder geen enkele omstandigheid, bestaat de mogelijkheid tot restitutie van (aan-)betaalde bedragen en/of voorschotten.